Обсуждение недвижимости

[Советник]

Москва постепенно дистанцируется от нищебродов повышает качество человеческого материала.

[Советник]

Чтобы не было такого что построят дом китайская стена на 2000 евроднушек однодвушек по 22 метра собачья конура.

Малоимущие заселяются и так в долгах уже на тридцать лет ипотеки еще и повернуться негде друг от друга деться некуда Мало того что размножаться там не могут не хотят Потом крупная бытовая техника с окон начинают выбрасывать с ума сходят от безнадеги.

[ОхохА]

[Х6А8В]

Те кто мог и хотел уже давно себе недвижку купили

Так то мог и хотел две большие разницы

и живут достойно .

В чем достойность ихуйной жизни?

[RedLine]

через 10 лет -20 лет

речь про сегодня...

завтра не наступит? Инфляция выше чем проценты по депозиту

[Трампампам]

RedLine, обсуждение новости этой новости выглядит примерно так:

- Сегодня в столовке вкусные котлеты.
- А завтра могут быть и не вкусные, а на долгосрок они чаще невкусные, чем вкусные, а может и не быть котлет вовсе...

Какая разница, если речь была про текущий момент.

Проехали. Новые новости подъехали.

[Трампампам]

Эксперты начинают ванговать, что грядут недострои:


Со стороны Застройщика.

Проектное финансирование устроено не так просто, как кажется стороннему наблюдателю..

Цепочка денег на проектном финансировании выглядит так: банк - застройщик - подрядчик. Банк устанавливает лимиты, которые может по программе кредитования выбрать застройщик. Дальше в расчет Берется баланс: «деньги на escrow - деньги выданные в стройку». Если баланс не в пользу застройщика, срабатывает повышающая ставка. В моменте заемные средства стоят резко дороже. То есть застройщик отбирает у себя будущую прибыль, если очень быстро выбирает лимиты кредита и медленно пополняет escrow.

Теперь самое интересное. Подрядчик делает на 70% за свой счет работы. Ну, да! За лифты ты обязан ему заплатить вперед как за оборудование, но монтажник лифтового оборудования уже обойдется небольшой предоплатой. При высокой инфляции и бешенной ключевой ставке подрядчик кредитуется под будущие платежи и работает в ноль. Чтобы подрядчик не сдох, есть только один способ, быстрое закрывать акты и держать его на плаву деньгами застройщика

Причем, по требованию многих банков все: от ген подрядчика до мелких субподрядчиков должны зайти в контур банка по проектному финансированию, чтобы банк видел движение основных средств. Если твой подрядчик «лёг», поменять его за три минуты не получится.

Когда были жирные времена escrow-счета наполнялись опережающим темпом и кредитный договор никто не читал ))) (так повелось на Руси издревле).
Сейчас все начнут вникать. Когда будет подрядчик крутить руки и говорить или платишь, или я лягу и ищи сам других. А если escrow теми же темпами нарастать не будет, начнутся веселые времена для всех. И для Банкиров тоже.

Со стороны Банков.

ХХХ пишет про фин модели и определение ценовой политики банком. Правда он не видел ни одного кредитного договора на проектное финансирование и не понимает, что банк не смотрит на цену каждого лота, он смотрит на контракт в целом. Банк закладывает продажи на 2,5 года в период стройки и продажи готового жилья еще 2,5 года после сдачи объекта. Естественно, что готовое жилье пойдет в обеспечение кредита.

Поэтому в моменте, сейчас банку плевать по чем ты там продаешь квартиры, наполняй esrow хотя бы на допустимом минимуме, пройди кризис, а там посмотрим.

Над банком стоит регулятор. Который тоже за всем этим смотрит.

ЦБ смотрит на каких условиях банк давал застройщику проектное финансирование, далее на наполняемость escrow, если качество кредита начинает падать, то ЦБ требует от банка нарастить резервы по этим кредитам, резервы влияют на прибыль и собственный капитал банка.

Если темп реализации будет плохим, Застройщик построил, но не распродал квартиры, то они пойдут в Залог. ЦБ предъявляет требования к качеству залога, в том числе где учитывается потенциальный срок экспозиции объектов.

Банки уже разослали требования о пересмотре коэффициентов обеспечения по кредитам с учетом увеличения сроков потенциальной экспозиции.

Упрощенно это выглядит так. Сам банк полагает, что если квартира в залоге стоит 100 млн срок продажи в случае дефолта составит 2 месяца, то все хорошо и дополнительный резерв создавать не надо.

Но ЦБ считает иначе! ЦБ говорит: вы ошибаетесь экспозиция выросла условно до 90 дней и потенциальный дисктонт составляет допустим 10 процентов, извольте увеличить отчисления в резервы с учетом этих факторов.

Так же имеет значение ухудшение Фин положения заемщика (Застройщика).

Если у Застройщика падает выручка, банк тоже должен переносить его в более высокую группу риска и там меняется коэффициент обеспеченности ссуды, если качество падает надо либо внести дополнительный залог, либо подгасить, либо банк должен увеличить резерв.

ВЫВОДЫ: Поэтому банки сейчас окажутся с той же проблемой, что и застройщики. Неспроста озвучивается новый тезис: «Теперь не качеством соревноваться будем, а сроками реализации проекта в стройке, главное достроить». Назревает проблема недостроев по причине разрыва цепочек «Застройщик – подрядчик». Не забывай, дорогой. Если срок сдачи сорван, дольщик имеет право забрать деньги с escrow. А тогда, Банк не сможет дальше крутить эти деньги.


И да! В шоколаде в итоге с этого рынка уйдут только агентства недвижимости! Вот кто сейчас выиграет от этого кризиса.

[RedLine]

Какая разница, если речь была про текущий момент.

инфляция выше чем процент по вкладам?

[Трампампам]

RedLine, про вклад я на ближайшие месяцы ставки вижу, а гадать на кофейной гуще про уровень инфляции желания нет.

[Лютый]

Москва постепенно дистанцируется от нищебродов повышает качество человеческого материала.

давно пора.

Однокомнатная квартира это не 6-8-10-12 квадратов, а нормальная такая однокомнатная квартира.

Ну уж в столице то давно надо было это на контроль поставить.

[RedLine]

RedLine, про вклад я на ближайшие месяцы ставки вижу, а гадать на кофейной гуще про уровень инфляции желания нет.

кроме ставок больше ничего не видишь?

[Ункл]

Студии около 20 кв.м. одни из самых ликвидных объектов, по крайней мере, на рынке московской и мособлочной недвижки. На мой взгляд, это идеальное жилье для одного человека, который учится или начинает выстраивать карьеру. Поэтому в рамках одного и того же ЖК стоимость кв.м. студии заметно выше, чем у однушки/евродвушки. При этом, зачастую, они составляют 30-40% от общего "квартирного фонда" и весьма неплохо разлетаются. Например, в ЖК Сигнальный 16, про который я тут часто говорю, при текущем уровне распроданности 81%, студий ~20 кв.м. на витрине не осталось, только от ~24 и выше.
Уже одобренные ЖК со студиями достроят (у некоторых сдача в 2027-2028 годах), а дальше студии уйдут в апарты. У застройщиков уже есть опыт совмещения в рамках одного ЖК квартир и апартов. При этом, как я уже ранее говорил, не исключено, что при прочих равных факторах, цены на квартиры без студий будут выше аналогичных квартир в ЖК со студиями, чтобы обеспечить ту стоимость кв.м.

ИМХО.

[romansan]

Никогда не понимал формат студии. Только 1 комн квартира без вариантов. Спальня должна быть отдельной для нормального существования.

[А17]

Никогда не понимал формат студии. Только 1 комн квартира без вариантов. Спальня должна быть отдельной для нормального существования.

при размеренной жизни, да. кости бросить, на пару дней в месяц, самое то. но есть нюанс, ипанутые соседи, музыка, перфоратор...

[Ункл]

romansan,

Никогда не понимал формат студии.

Ну не понимал и не понимал, что ж поделать. Независимо от этого есть масса людей, которые, покупают или снимают студии. Они, скорее всего, понимают.

Только 1 комн квартира без вариантов. Спальня должна быть отдельной для нормального существования.

Жаль люди, которые в Москва Сити покупают студии за 40М, этого не знают На мой вкус, с точки зрения визуального простора лучше студия, чем разделенная перегородкой спальня-гостиная, но это дело личных предпочтений.


Кстати, вдогонку к упомянутому выше ЖК Сигнальный 16. Вышли августовские проектные декларации, т.е. с данными за июль - после отмены льготной для всех и постановке на паузу до нового постановления семейной. Я удивлен: рост продаж и средней стоимости кв.м. (по сделкам). Полагаю, что часть договоров, сделавших эту статистику, были июньскими, но дата регистрации выпала на июль. Но, все равно, рост стоимости кв.м. удивительный.

[lucky]

Московская недвижимость как бензин.

[romansan]

Ункл, то что их покупают это понятно. Любой жк после старта продаж кончаются студии.
А спать там же где готовишь, где есть посудомоечная машина холодильник и другие издающие звуки техника вообще не нравится. Без разницы стоит это 3 млн или 30. Для отпуска понятно формат гостиничного номера с питанием в ресте подходит

[BallantineS]

Для отпуска понятно формат гостиничного номера с питанием в ресте подходит

Это Москва. Человек работает 9 часов в день и дорога до работы 1,5-2 часа и назад так же , он в этой студии только спит. Если человек один , то вполне можно жить и в студии, точно лучше , чем в коробке от холодильника.

[Ункл]

romansan,

то что их покупают это понятно. Любой жк после старта продаж кончаются студии.

Ты никак этот факт с востребованностью студий не связываешь? Выше была инфографика средней стоимости аренды: студии сдаются дороже однушек.

А спать там же где готовишь, где есть посудомоечная машина холодильник и другие издающие звуки техника вообще не нравится.

Неужели покупка бесшумного холодоса и неиспользование посудомойки во время сна столь непосильные задачи? Да и в современных квартирах с межквартирными стенами из газобетонных блоков, зачастую, техника не самый раздражающий источник шума, в т.ч. и в однушках.

Без разницы стоит это 3 млн или 30. Для отпуска понятно формат гостиничного номера с питанием в ресте подходит

Возможно, не стоит экстраполировать свои предпочтения на других людей. Для тебя студия - не Ок, для других очень даже Ок. Для студентов, например.

[domovoj]

А как это по современному называется. Была двухкомнатная квартира, снесли перегородку в зале между кухней. Получилась одна комната и вторая совмещённая с кухней. Это типа двухкомнатная студия?