Обсуждение недвижимости

[Ункл]

A_N_D_R_E_I,

а чем удивляет Красноярск? вроде не выпячиваемся, в серединке

Рост средней цены за кв.м. в ноябре, учитывая состояние рынка.

Нашел у себя отдельный файлик, куда в мае нынешнего года записывал, самые дешевые варианты студий и евродвушек в окрестностях Москвы (с более-менее приличной транспортной доступностью метро/МЦД). Это была предварительная выборка того, что можно посмотреть. Список после был существенно прорежен, но в нем было много конкретики вплоть до ссылок на квартиру. Наткнувшись на него сегодня, решил сравнить цены с текущими. Ниже расклад по некоторым студиям (Инновацию пропускаю, про нее тут неоднократно упоминалось):
ЖК Ильинойс (МЦД-2, Красногорск), 23,3 кв.м., было 5,1М (по акции 4,6М), стало 5,3М (4,85М).
ЖК Аникеевский (МЦД-2), 24 кв.м., было 3,7М (3,3М), стало 3,6М (-)
ЖК Одинцово-1 (МЦД-1), 22 кв.м., было 5М, стало 4,8М.
ЖК Никольские луга (Новая Москва, МЦД-2), 22 кв.м., было 4,8М, стало 4,65М.
ЖК Алхимово (Новая Москва, МЦД-2), 22 кв.м., было 4.3М, стало 5,6М.
ЖК Пилот (Люберцы, относительно недалеко от метро и станции будущего МЦД), 25 кв.м., было 5,25М, стало 5,25М.
ЖК Облака 2.0. (Люберцы, относительно недалеко от метро и станции будущего МЦД), 19,4 кв.м., было 4,8М, стало 4,9М.
ЖК Тетрис (МЦД-2, в шаговой доступности от станции) 29 кв.м., было 5,8М, стало 6,5М.
Т.е. радикальных изменений по этим объектам нет: где-то чуть подешевле (ПИКовские Одинцово-1 и Никольские луга), где-то чуть по-дороже Ильинойс и Облака 2.0, где-то вообще не поменялось. В Алхимово и Тетрисе – скачок вверх, но если по Тетрису мне он понятен, там отличное расположение, то по Алхимово могу объяснить только московской пропиской, по факту оттуда до внутримкадья по МЦД-2 пилить очень долго, и еще кучка нюансов есть.

[Трампампам]

Ункл, уж сколько раз твердили миру... нельзя смотреть цены по ЦИАН и Авито.
Вон брат oks цену задирает на свою квартиру. Она и за 10 миллионов никому не нужна была год назад, а теперь стоит никому не нужная за 12 млн. А кто-то смотрит и думает: "Ну ничего себе, на 20% подорожала квартира"

Я сейчас свою за 1 000 000 000 выставлю, и что это будет иметь значение? А циан отреагирует как "квартиры подорожали"

[Ункл]

Трампампам,

уж сколько раз твердили миру... нельзя смотреть цены по ЦИАН и Авито.

Во-первых, ЦИАН.Аналитика и ЦИАН, как агрегатор объявлений, это несколько разные вещи с точки зрения решаемых задач и источников данных, которые при этом используются. Во-вторых, это данные по новостройкам - первичке от застройщиков, у которых несколько иной относительно вторички подход к ценообразованию, т.е. это цены, по которым в итоге проходят сделки (в т.ч. и с учетом акций). Соответственно ЦИАН.Аналитика в статистике по средним ценам на новостройки никак на твое "выставлю" не отреагирует.

[hertz]

да прям цены по которым сделки проходят у них) торгуются еще как.)

[Ункл]

Ункл, Вдогонку к этому посту. Начали появляться проектные декларации по некоторым объектам - местами даже не августовский уровень продаж, а июльский - пиковый после весеннего затишья. По многим из них суммы, накопленные на эскроу-счетах, в ноябре перекрыли планируемую стоимость строительства.
Пример. ЖК Инновация, корпус 5. Количество сделок (по жилым помещениям) с момента старта продаж.
сен.21 56
окт.21 49
ноя.21 90
дек.21 86
янв.22 117
фев.22 118
мар.22 85
апр.22 73
май.22 58
июн.22 79
июл.22 103
авг.22 93
сен.22 82
окт.22 67
ноя.22 100

Рост на фоне октября 49%, до июльского пика немного не дотянули. Распроданность "жилых помещений" на данный момент 70% (сдача 4-й квартал 2023) и планируемая стоимость уже перекрыта проданными квартирами, нежилыми и машино-местами. Т.е. по данному объекту у девелопера уже есть пространство для маневров в случае падения спроса. Интересно будет понаблюдать за развитием ситуации. В этом ЖК с 4-м корпусом уже была довольно нетипичная ситуация: часть квартир (одну секцию дома) сделали апартаментами (в т.ч. студиями с весьма интересной, нмв, планировкой: на входе с одной стороны - санузел, а напротив - отдельная микрокухонька 4 кв.м., а дальше - большая комната 19 кв.м. с двумя окнами и, соответственно, с возможностью разделить при желании на два отдельных помещения или, перенеся одну перегородку, получить типовую евродвушку) с относительно невысокими ценами. Апарты по ряду причин на стадии строительства не продавались. Их продажи стартовали почти через год после сдачи. Спрос небольшой - все-таки апартаменты, но по цене девелопер двигается не больше, чем в среднем по своим же жилым квартирам, и это, учитывая то, что на апарты та же льготная ипотека не действует. Т.е. возможности удерживать цены в данном случае имеются.

ИМХО.

[sibirim]

ничего себе! 55.000 ежемесячно на протяжении 30 лет платить, это очень напряжно даже думать об этом.

[ELIXIR]

ЖК Инновация

Слежу за ними у нас в Крске (*хотя может это филиал) Льготная ипотека - миф, она с условиями для перекупов, а не для будущих жителей. В первой очереди планировки и цены - беее, спрос давно упал, статистику не веду, вижу по наличию квартир. На вторую очередь начали забивать сваи, но разрешения на строительство еще нет. Планировки - лучше. Отгрохали свой продажный офис UNIVERS на Садах с 3D экранами и светодиодами.

[Euphoria]

Я сейчас свою за 1 000 000 000 выставлю, и что это будет иметь значение?

по крайней мере сможешь с важным видом всем говорить, да и сама думать, что твоя хата стоит 1 млрд
Такое ощущение, что многие для этих целей и размещают объявления, что недвижимости, что авто. Годами, а иногда и десятилетиями висят в продаже

[sibirim]

enisey1000, с риэлторшей разговаривал из ареверы. у них есть стратегия выставляют несколько(2-3) несуществующих но однотипных квартир допустим по 7млн завышено в одном районе на два три дома и там же реальную которую продают уже за 6млн.

[Euphoria]

Хитрецы, ска. Вообще в сфере недвижимости как только лохов не окучивают
недвижимость будет только дорожать
пусть дорого и большие платежи, но через год с одной з/п погасите
ипотека под 0,00000001%
все дорожает с чего недвижимости дешеветь

[Lela Lela]

Хитрецы, ска

да вообще поганое семя.
Не сеют, не жнут, живут обманом.

[lucky]

у них есть стратегия выставляют несколько(2-3) несуществующих но однотипных квартир допустим по 7млн завышено в одном районе

Хитрые жопы.
Так и знал что накручивают счетчики.
Никакого доверия нет этим агентствам. (и, в общем то, и не было )

[Лютый]

Хитрецы, ска. Вообще в сфере недвижимости как только лохов не окучивают
недвижимость будет только дорожать
пусть дорого и большие платежи, но через год с одной з/п погасите
ипотека под 0,00000001%
все дорожает с чего недвижимости дешеветь

всю жизнь мечтаю стать риэлтором .

Риэлторы они же как перекупы .
Да и юристы многие такие же как риэлторы .
Еще бухгалтера..

[Euphoria]

Совесть имейте, ну напишите хоть кто-нибудь, что риелторы полезны и без них вообще не обойтись

[Видка]

enisey1000, я напишу - полезны и удобны.

В некоторых случаях без них никак, либо существенно ускоряют и облегчают процесс сделки.

Конечно, люди ленятся, не хотят вникать во все тонкости, либо заняты и имеют возможность довериться профессионалу.

Но бывают действительно сложные сделки.

Помню сделку по своей четырёшке: мы покупали у семьи, где квартиру выделили военным: возрастные муж, жена, сын, невестка с дитем от первого брака, беременная от сына, но не развелась ещё с первым мужем, потому как он в глубине России жил (ГУ тогда ещё не было).
Причем доли были у главы семейства и у"невестки", тоже военной.

Ничо, разрулили, Аревера прям потрудилась (кстати я даже и смотреть эту квартиру не планировала, она наш бюджет превышала, агент заинтересовала).

И мы довольны были (нашу 1 комн очень выгодно продали), и семью прям хорошо расселили: без доплат молодым нашли 4-ком в Северном (убитую, в аренду сдавали, чурка посреди стояла и брызги крови по стенам), и долевое 1 комн родителям.

Очень много сделок с цепочками, всё предусмотреть и разрулить оч сложно.

Пинать, следить, вникать надо - это да.

[нике]

enisey1000, я напишу - полезны и удобны.

В некоторых случаях....

это просто встретились две проблемы которые никто решать браться не хотел. Сколько длилась вся сделка, сколько заплатили риэлтеру и тд.?
хорошо, что все закончилось для всех хорошо.
Предлагали как-то мне многоходовку при продаже/покупке квартиры, так там не то, что бы риэлтер, там юристы/адвокаты и похоронщикки с опекунами задействованы были. Ну его такие круговерти.

[Ункл]

ELIXIR,

Слежу за ними у нас в Крске (*хотя может это филиал)

Не знаю кого ты имеешь в виду под "ними". Если компанию СтройИнновация, которая тут по контексту Univers просматривается, то вряд ли она может быть филиалом жилого комплекса возле Сколково.

Льготная ипотека - миф, она с условиями для перекупов, а не для будущих жителей.

А какие именно условия в льготной ипотеке не для будущих жителей, а для перекупов? Чтобы не было недопонимания уточню, что льготная ипотека это та, которая "с господдержкой": классическая нынче до 7% (обычно 6,7% при выполнении определенных условий), и та, которая действует до конца 2022 года. Это та ипотека, из-за которой во многом существенно вырос спрос и цены на новостройки. Неплохо для "мифа"
Я лично знаю довольно много людей, которые для себя/своих детей влезли в льготную ипотеку. Существенная часть из них влезла на тогда, когда цены на их (ипотечные) квартиры были в 2 (и более) раза ниже. Знаю и тех, кто влезал в нее для последующей перепродажи, но их гораздо меньше. Кстати, среди первой группы нашлись и те, кто, изначально покупая под себя, после сдачи дома и выросших цен продал квартиру, закрыл ипотеку и влез в новую, но уже большей комнатности-площади.
Часто льготную ипотеку, почему-то, путают с субсидированной, которая с низкими ставками с завышением цены. Но и она не миф, по крайней мере, в Москве и области - многие соглашаются на завышение, чтобы получить значительно меньший ежемесячный платеж. Но это даже в бОльшей степени вариант под себя, т.к. завышение еще отбить надо, что в текущих реалиях не очень надежный план.

В первой очереди планировки и цены - беее, спрос давно упал, статистику не веду, вижу по наличию квартир. На вторую очередь начали забивать сваи, но разрешения на строительство еще нет. Планировки - лучше. Отгрохали свой продажный офис UNIVERS на Садах с 3D экранами и светодиодами.

Что касается ЖК Univers, то мое личное отношение к нему, учитывая долгие месяцы ковыряний в московском рынке новостроек, можно охарактеризовать фразой: "Вы серьезно?!", ну или мемной картинкой с волком из "Семерых козлят" и "английской" фразой. Но я не разбираюсь в красноярском рынке, и допускаю, что стоимость студии в районе Свободного в Красноярске (3.4М за 26 кв.м.) сопоставимая по стоимости (3.6М за 27 кв.м.) с примерно аналогичной студией рядом со станцией МЦД-2, (около 40 минут до центра) это нормально.

[benzin]

ничего себе! 55.000 ежемесячно на протяжении 30 лет платить, это очень напряжно даже думать об этом.

20 лет назад и 10тыс были ого-го деньжищами, а сейчас 2-4 раза зайти в продуктовый.

[Видка]

это просто встретились две проблемы которые никто решать браться не хотел. Сколько длилась вся сделка, сколько заплатили риэлтеру и тд.?

Поверь, проблемы с вторичкой встречаются на каждом шагу, много где альтернатива, очень мало чистой купли-продажи.

Подруга до переезда в Москву в риэлторском агентстве подрабатывала рекламщиком, много интересных историй знаю, ну и в инсте подписана на нескольких крупных неместных риэлторов, прям детективы иногда и борьба с конторами всяческими и тонкостями законодательства нешуточная бывает.

В сентябре я пришла в Ареверу спросить о вариантах, жили в однокомнатной, 29.12. заехали в новую 4-х комн крупногабаритную квартиру, в январе сына родила.

Вознаграждения тогда не были такими большими, в пределах 40000 вроде.

[lucky]

благодаря льготной ипотеке растут цены на недвигу.
гвозь в голову тому, кто ее придумал.