Обсуждение недвижимости

[lucky]

Социальная несправедливость должна быть устранена. Сначала надо обработать бигдату, отранжировать по убыванию фио - количество квартир.
Сначала обнулить застройщиков. Раздать нуждающимся гражданам - бюджетникам, свошникам, и прочим социально незащищенным гражданам.
Далее начать заниматься всеми, у кого более 3 квартир в собственности.
Это ненормально и неправильно, иметь столько квартир.

[benzin]

lucky, у вас же вроде тоже не одна недвижимость

[lucky]

benzin, у меня плохо с недвижимостью.
Незнаю, у кого там хорошо.

[Beck]

арендаторы – маркетплейсы

я думал ПВЗ на аутсорсе

[Трампампам]

Владельцам трёх и более квартир хотят ввести дополнительный налог

а разве владельцы трех и более квартир не платят в три и более раз больше налога на имущество?

[Трампампам]

Раздать нуждающимся гражданам - бюджетникам, свошникам

У свошников разве не достаточно высокое денежное довольствие? ИМХО, раздача квартир будет дискредитацией армии

[210700026]

Далее начать заниматься всеми, у кого более 3 квартир в собственности.
Это ненормально и неправильно, иметь столько квартир.

а можно не надо?! Если у меня 3 квартиры и 3 ребенка, для которых они куплены, это тоже не правильно? И как правильно?

[lucky]

210700026, оформил на детей и тогда нормально

[Добрый]

210700026, оформил на детей и тогда нормально

Если более 16 м2 то на излишки подселить нуждающихся

[Beck]

Если более 16 м2 то на излишки подселить нуждающихся

начать с Садового кольца

[RedLine]

[Ункл]

Немного нюансов приемки московских новостроев комфорт-класса, построенных девелопером ПИК, которого частенько называют «застройщиком номер 0», потому что он долгое время доминировал на тамошнем рынке.
Одна из очередей одного из ЖК, который застройщик, пользуясь мораторием, просрочил, получила РВЭ, и дольщики в чате стали готовится к выдаче ключей. В связи с этим всплыли следующие нюансы:
1. Есть ненулевая вероятность того, что в пакете документов, подписываемых вместе с актом приемки, будет допсоглашение, в котором «стороны пришли к соглашению»:
Во-первых, о переносе сроков передачи объекта на фактические. Подписав такое, не глядя, ДДУшник лишает себя возможности выбить компенсацию за просрочку, которая при текущих раскладах, даже начиная с момента окончания моратория, в среднем более 1М.
Во-вторых, о применении нового ГОСТа о критериях оценки качества отделочных работ, который действует с марта 2026-го и более лоялен к косякам застройщика, чем стандарты действовавшие на момент подписания ДДУ. При подписании такового ДДУшник прилично так ухудшает свои возможности по выбиванию неустойки по качеству отделки. Кстати, вроде писал об этом ранее, ПИК при обосновании косяков действующими стандартами компенсирует их по досудебке, потому что при нынешних лимитах сумма, обычно, сопоставима со стоимостью экспертизы, которую вешают на проигравшую сторону, которой в свою очередь, обычно, оказывается застройщик. Это информация по наисвежайшим делам.
2. Вместе с актом всучают уже заполненные бланки ОСС (общего собрания собственников), в которых ДДУшник соглашается с УК от ПИК (а по факту это безальтернативный вариант по множеству критериев) и ее тарифами, в которые напихано по максимум: «эстетика лифтов», дополнительная уборка, охрана и т.д. Если такое, не глядя, подписывает большинство, то новоиспеченные «домовладельцы» попадают под существенные переплаты за по факту «них..я» относительно «базовых» тарифов. Например, «эстетика лифтов» по опыту других ПИКовских ЖК вааще ничего не дает по сравнению с теми объектами, где от нее отказались.
И самое интересное, что пакет документов формируется по принципу «Не прокатило? Вычеркиваем». Т.е. при приемке,которая полностью реализована в цифре (через приложение), ДДУшник подписывает пакет документов ЭЦП. Указанный пакет за исключением тех доков, в которые заносятся косяки, согласовывается заранее в личном кабинете. И он (пакет) содержит уже заполненные с максимальной выгодой для ПИК бланки. Если требуется поменять их содержимое, то нужно писать в чат поддержки. А многие тупо нажмут кнопку «Подтвердить», потому что там кипа достаточно объемных документов.

Допсоглашения в предварительном пакете документов пока нет, а вот заполненные бланки ОСС с достаточно высокими тарифами есть. В чате ДДУшников состоит человек из тамошнего строительства, который неоднократно делился сбывающимися инсайдами. Плюс он является владельцем квартиры в предыдущей очереди данного ЖК, и был членом ИГ (инициативной группы), которая воевала с застройщиком и УК. Он сказал, что тогда по тарифам было то же самое, и подробно осветил то, как они воевали. Далее цитата:

1. Бланки при заселении мы массово отклоняли, в итоге ПИКовская УК не прошла, а осталась Капелла по муниципальному конкурсу. Это в п.1. изложено. Иногда мы называли это ОСС-0.

2. Затем ПИК инициировал ОСС-1, полноценный, чтобы заменить Капеллу на Сириус и протащить плохие тарифы. На этом ОСС мы уже голосовали полноценно, но против (см.п.2.).

3. Не дожидаясь окончания ОСС-1, ПИК инициировал ОСС-2 (лол, да, так можно), с той же самой повесткой, когда понял, что ОСС-1 наглухо провален. Понимая, что дело пахнет керосином, мы инициировали Антикворум, чтобы избежать ситуации, описанной Дарьей - с подделкой бланков. (пункт 3).

4. И лишь сорвав ОСС-0 при заселении, ОСС-1 путем голосования "против" и ОСС-2 путем подписания бланков отказа в голосовании, нам удалось усадить их за стол переговоров, утрясти повестку, снизить тарифы, свернуть ОСС-2 и перезапустить ОСС-2 с учетом наших пожеланий. Который официально и состоялся, собственно.

Касаемо УК от ПИК. Говорил, говорю и буду говорить. Там работают такие же люди, как и вы. ПИКу, разумеется, хочется больше бабок, но если с вас не удалось содрать рубль, это не значит что они откажутся от 10 копеек, это тоже прибыль! А Жилищник, честно говоря, варик так себе, они не способны вести дом с такими сложными инженерными системами. И УК ПИК имеет доступ к материалам, инфраструктуре и чертежам ПИКа, что тоже немаловажно.

Рекомендация прежняя:
УК от ПИК - ДА
Тарифы - НЕТ, торговаться.
Собстна, все.

В текущей очереди ДДУшники попытались организовать свою ИГ, но пересрались сразу же. Попытка донести до ПИКа мнение, что тарифы высоковаты, получила официальный ответ: тарифы обоснованы – идите нах..й.
Продолжаю наблюдение…

ИМХО.

[Советник]

Всё правильно.

Вы купили вновь простроенное современное недостроенное гавно, по залипушнм стандартам, над вами ржет вся стройконтора куда вы деньги отнесли свои, - так вы и должны страдать, и компенсаций вам положено - хер.

Если вы твкие умные, и у вас при этом есть такие деньги на такое гавно - делайте сами там ремонты, всё переделывайте, топите друг друга водой и гавном, мешайте друг другу жить и спать ещё пару-тройку лет, дышите кнауфом, асбестом и красками, ездите в лифтах заколоченных листами подтоварника, короче - наслаждайтесь вашим новым опытом строителя, прораба, отделочника, дизайнера, на худой конец - "сшивателя полиэтилена".

получила официальный ответ: тарифы обоснованы – идите нах..й.

Всё верно вам сказали, будь вы заранее поумнее - получили бы такой же ответ, не заплатив за это свои деньги.

[Тигренок]

Ну как бы, рабство отменили
Нельзя уйти от УК только первый год, потом можно
А в то что нет конкурентов даже у таких УК я не верю

[vladber]

Все по классике.

[Кожаная голова]

Москва это другое государство со своими заположняками.

[Ункл]

В другом тамошнем ЖК, который уже заселен, возникла следующая ситуация.
Во дворе среди прочего благоустройства была создана согласно проекту огороженная площадка для «стритбола» (перечень соответствующих активностей был перечислен на информационной табличке), которую местная детвора стала использовать в основном для футбола. Ворот (футбольных) на ней нет, а потому фигачили мячом по ограждению, для таких нагрузок непредназначенному. В итоге это самое ограждение периодически шло по «п..зде». Его с переменным успехом чинила УК. Примерно с той же эффективностью пыталась решать вопрос с футболистами охрана. Среди жильцов образовалась стихийная инициативная группа, которая замутила сбор средств на «нормальное ограждение». Цель – 800К. Собрали чуть больше 100К за полгода, а потом стали обвинять остальных жильцов в пох..изме, аргументируя тем, что это же для деточек и т.д. По факту инициативная группа состоит в основном из родителей тех пиз..ков, которые разнесли площадку. При этом им УК и представители совета дома объясняли, что замена ограждения может производиться исключительно через ОСС. Но тем было пофиг, потому что «для деточек».
Что имеем на текущий момент. Один из деточек распорол об раздолбанные ограждения ногу до состояния «восемь швов наложили». Подключили прокуратуру, хотя управляйка пыталась инцидент загладить. Совет дома подтянул к вопросу главу района. Пока ситуация находится в состоянии «выразили глубокую озабоченность».

И в связи с этой и другими подобными ситуациями, по поводу которых жители ЖК устраивают срачи в чатах с нулевым выхлопом, мне понравилось мнение человека, которого я цитировал постом выше. Она про работу с застройщиком и УК по поводу тарифов и прочего, но, нмв, многое из процитированного ниже релевантно описанному выше.

Позволю себе длиннопост. Кому-то он понравится, кого-то он взбесит. Я лишь говорю с колокольни человека, который рулил ИГ на 1 очереди, которая в итоге добилась снижения тарифов, и у которого еще есть ТСЖ в другом ЖК ;-)
Постараюсь максимально сухо и безэмоционально, но какие-то вещи обидные все равно проскочат. Я попрошу просто постараться посмотреть на мой посыл трезво, абстрагированно. Итак:

1. Насчет ИГ. Никогда в жизни вы не сделаете так, чтобы деятельность ИГ / СД удовлетворяла абсолютно всех. Все равно будет куча негатива. К этому членам ИГ надо быть готовыми. Очень показателен пример 1 очереди - в мой адрес летели примерно те же фразы, какими сейчас обмениваетесь вы - исключить, что он там решает, кто ему позволил, он в связке с ПИК, он продался. Знаете, что я сделал? Я после ОСС-2 (который я не мог не закончить, т.к. заварил эту кашу с тарифами, и должен был довести дело до конца) отошел в сторону и сказал этим людям - "занимайтесь, раз можете". Дал им возможность показать себя. Это было в мае 24 года. Все закончилось просто писаниной в чате "эх, сейчас соберем СД, заживем". Прошло ДВА года. СД - нет, никаких голосований или деятельности на этот счет даже не ведется, альтернативу ИГ также никто не собрал. Ну то есть теперь вся 1 очередь знает, что эти смутьяны - творческие импотенты, и собственно ничего организовать не могут, но работа с УК от этого страдает, т.к. централизованно интересы жителей никто не отстаивает.
Резюме по п.1. - вроде очевидный вывод, но все же. Далеко не все, кто машут кулаками в чате, готовы что-то реально делать. Мне кажется, по чату видно кто что-то делает, а кто просто смутьяны и "ИГ продалась". Цените тех, кто делает, а не трындит. Плюс часть ребят, кто состоял в ИГ, вступила туда для мониторинга ключей и доступа на корпуса (ИГ создавалась изначально как группа для связи с Застройщиком, ввиду задержки выдачи ключей, а потом мутировала в ИГ на ОСС). Не могу их винить за это, но держите это в голове.

2. Я понимаю, что немного подставил жителей, отойдя в сторону, но когда ИГ организовывалась уже в формате работы с УК, я озвучил - ребята, у меня есть некий релевантный опыт работы с УК + я по образованию инженер-строитель (так-то атомщик, мне ваши жалкие панельки тьфу), я блин дом изнутри знаю, кандидатуры лучше вы тупо не найдете. Но взамен я прошу диктатуру, право вето и все такое. И не потому что я самоуправец, надменный козел или еще что. Нет. Просто вы же не приходите к врачу на прием, и не объясняете ему как вас лечить. То же самое и здесь. Я бы не лез в елки во дворе, дедов морозов и т.п., я этого НЕ умею. Прямо писал своим конкурентам - это останется на вас, развлейкайтесь с социалкой, можно работать вместе. Но работу с УК в части управления домом и инженерии оставьте ИНЖЕНЕРУ. И пока была ИГ с моим деспотичным командованием, все было неплохо я считаю)))
Резюме - вам нужен управленец, которому доверяет большинство, хотя бы процентов 80, с опытом работы с УК и пониманием структуры дома - как инженерной, так и кадровой и бухгалтерской. И с ним, как верно предложено - СД, человек 7, наделенные практическими знаниями. Но не играйте в демократию. Один раз объяснили жителям, почему их предложение не выносится на УК, и все. Тогда будет толк. А не каждому разжевывать почему нельзя силами УК сделать лесенку к остановке возле мусорки. Вы либо доверяете вашей группе, либо нет. И да, прозвучит грубо - но не пускайте в ИГ/СД "кухарок" и "блогеров". Им там нечего делать. Вам нужны профессионалы которым не нужно объяснять, почему делается так или не этак. Да, нужны рабочие руки, но на 1 очереди жители с радостью помогали в расклейке объявлений и проходу по квартирам, не состоя в ИГ, за что до сих пор низкий поклон и величайшая благодарность. Не берите количеством. Берите качеством.
В финальной ИГ ("ядре ИГ" как мы его называли) как раз человек 7 и было...

3. ОСС. Абсолютно верно пишут, что потом изменить ситуацию будет гораздо сложнее. Консолидироваться нужно сейчас. Сейчас самый удобный момент проговорить с УК. Если они доводы не принимают - значит, саботировать дальше. Вопрос, как строится диалог. Если с позиции "идите к черту, просто платите" - это, безусловно, неприемлемо. Если с позиции "у нас все обосновано" и на ваши расчеты они дают свои расчеты, кроющие ваши - тогда совсем другое дело, наша недоработка.
Повторюсь - необходимо донести до УК, что мы не с жиру бесимся, а тупо платим много. Если ответ от УК уже негативный, мне кажется можно запросить встречу на уровень выше. Вопрос, как ведется диалог... Но то, что ситуацию надо ломать сразу - 100% поддерживаю, просто на опыте. УК тоже заинтересована в доп.тарифах. Единственное, от чего хочу предостеречь - не надо вести разговоры с УК под запись, диктофон, даже если "для себя". Такие диалоги на доверии строятся. У нас был конфуз на 1 очереди, когда одна визитерша без моего ведома включила скрытую запись, а потом ее часики прямо в лицо УК это подсветили. Потом пришлось кулуарно за это извиняться.
Резюме - диалог, диалог, еще раз диалог. Не эмоциональный, а на цифрах. Мы прям писали памятку в УК что хотим изменить и почему, огромный мать его документ с кучей обоснований.

4. УК-ПИК, Жилищник, ТСЖ.
ТСЖ это очень хороший вариант, но избираться он должен только после того, как соберется нормальная ИГ и СД. Никто сейчас ноунеймам контроль над домами не даст. Вот после их деятельности в ИГ - тогда да, доверия жителей будет достаточно.
Сейчас же единственный вариант - УК от ПИК. Мы на первой очереди приглашали одного не последнего человека в местном жилищнике, нам прямо сказали - "нам это не надо". У жилищника нет такого количества спецов по специфической инфраструктуре ПИКа, плюс что-то они смогут решать ТОЛЬКО через ПИК (например те же проблемы с Рубитек при выходе на внешний контур вызова, или проблемы с Ловителом). ПИК сам себе делает (изготавливает) всю внутрянку - заборы, МАФы и прочее. Жилищник будет ставить то, что есть в наличии, лишь бы нормативное. Через 3-5 лет двор превратится в гребаное лоскутное одеяло.
Считаю что лучше наладить нормальную работу с ПИК, чем облажаться с жилищником. Последовательно и неотступно являюсь приверженцем данной теории. Единственный вариант - ТСЖ, но ребята, вы не представляете что такое ТСЖ на 4 корпуса...
Резюме - ТОЛЬКО УК от ПИК. Сейчас - безальтернативно.

Резюме по всем пунктам (мое субъективное):
1. В ИГ / СД допускать квалифицированных специалистов. "Он хороший парень" это не значит что "он хороший специалист". В ИГ / СД к сожалению просто быть хорошим мало.
2. Быть готовыми к негативу. Если деятельность поддерживается 75-80% и выше - тогда игнорировать негатив. Принимать от оппонентов предложения, безусловно (даже у "кухарок" иногда бывает прозрение и светлая мысль, ни в коем случае нельзя закрываться от диалога с оппонентами), но и обвинения в продажности ПИКу пропускать мимо ушей. Бисер, свиньи - ничего не изменилось, собственно. Время всех рассудит, как рассудило 1 очередь.
3. Диалог с УК. Понять, что идет не так, раз у них такой резкий негатив против, это странно. Мы с таким тоже столкнулись, но только по части позиций, а не по ОСС в целом. Плюс не забывайте, Заказчики как ни крути вы)))
4. УК от ПИК. Без вариантов. Не тратьте время на изучение альтернатив именно сейчас. О ТСЖ имеет смысл задумываться когда будет подходить к концу гарантия - я стараюсь практиковать комплексный осмотр дома с УК примерно за год до окончания гарантийного срока, чтобы успеть все исправить и передать дом от УК в ТСЖ, МАКСИМАЛЬНО отработанный по гарантии.

Вот реально, многие шаблонные фразы из процитированного летят с поправкой на контекст в адрес тех, кто реально что-то пытается делать.
ИМХО.

[Тигренок]

Ункл, за полгода можно было это организовать через совет дома и текущий ремонт площадки
Да и вообще не парить мозг и поставить ворота

Чтоб с таких богатых и наверное немаленьких домов да не набиралось пара миллионов в год текущего ремонта, не верю

Даже у меня тысяч 500 набегает, а у меня текущий всего 7.50 с метра

Пс. С чего замена ограждения то через ОС, если совет дома можно было наделить правом решать текущий ремонт на первом собрании

[vladber]

Тоже не понял, в чем проблема поставить ворота с сеткой? В Скайсевене так и сделано - хочешь стритбол-баскетбол, хочешь футбол, хочешь волейбол (есть лунки под опоры сетки с крышками)… так это уже лет 10 назад сделано почти. Никаких проблем с ограждением вВорота - да, переваривали каркас.

[не местный я]

Ункл, ты тот самый инженер?