Обсуждение недвижимости

[Тигренок]

Трампампам, ну не две же складывали

[Трампампам]

(число1;[число2];…)

а вот тут поподробнее. Какие взяты были цены, чтоб получилось 29?

[Трампампам]

А вот что думает искусственный интеллект. Он, разумеется, до помощницы Ибрагима не дотягивает....

Спойлер

Средняя стоимость квартиры площадью 96 квадратных метров на Васильевском острове в Санкт-Петербурге в июне 2025 года может быть рассчитана на основе доступных данных о ценах за квадратный метр и ценах на квартиры в новостройках и вторичном рынке.

По данным рынка новостроек на Васильевском острове, цены за квадратный метр варьируются примерно от 220 000 до 335 000 рублей за квадратный метр в зависимости от застройщика и класса жилья.

Средняя цена за квадратный метр в бизнес-классе на Васильевском острове в 2025 году составляет около 289 610 рублей за квадратный метр (по вторичному рынку).

В рейтинге районов Санкт-Петербурга средняя стоимость квадратного метра на Васильевском острове составляет примерно 126 543 рублей, а средняя стоимость квартиры — около 8,865 млн рублей. Однако эта цифра, скорее всего, относится к более старому или смешанному жилью, а не к новостройкам бизнес-класса.

В сегменте новостроек бизнес-класса на Васильевском острове цены на квартиры площадью около 72-78 м² варьируются от 27,85 до 81,05 млн рублей, что указывает на высокую стоимость квадратного метра (около 365 000 - 1 035 000 рублей за м²), но это скорее элитный сегмент.

Учитывая средние цены на квадратный метр в районе около 280 000 - 290 000 рублей (для качественного жилья бизнес-класса), можно примерно оценить стоимость квартиры площадью 96 м²:

При цене 280 000 руб./м²: 96 × 280 000 = 26 880 000 рублей

При цене 290 000 руб./м²: 96 × 290 000 = 27 840 000 рублей

Таким образом, средняя стоимость квартиры площадью 96 квадратных метров на Васильевском острове в июне 2025 года составляет примерно от 26,9 до 27,8 миллионов рублей, если рассматривать новостройки бизнес-класса или качественное современное жилье.

Если ориентироваться на более доступный средний уровень вторичного рынка с ценой около 126 543 руб./м², стоимость будет значительно ниже:

96 × 126 543 ≈ 12 147 000 рублей

[Советник]

А вот что думает искусственный интеллект. Он, разумеется, до помощницы Ибрагима не дотягивает....

Верно, не дотягивает.
5 единиц не дотягивает.

Такой же пятак примерно, как зажатый. Только в 1 000 раз больше ))

На основании данного побочного исследования эксперты приходят к выводу, что ИИ эффективней простой обывательской домохозяйки в 1 000 раз.

[Трампампам]

Верно, не дотягивает.

учиться и учиться еще помощнице... И Ибрагиму на пенсию пора

Потому что авито подтверждает правоту ИИшки

104 метра за 13,9млн на васильевском острове


https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kv ... 7ssGz8AAAA

[Euphoria]

Сейчас попросил дворецкого рассчитать стоимость,
говорит 96*20000=1920000 рублей

[Трампампам]

попросил дворецкого

а что думают конюх и садовник?

[Euphoria]

солидарны с ним

[Советник]

Сейчас попросил дворецкого рассчитать стоимость,
говорит 96*20000=1920000 рублей

Хахаха!

[Трампампам]

Уточнили данные для ИИшки

Спойлер

Чтобы рассчитать среднюю стоимость квартиры площадью 96 м² на Васильевском острове (Санкт-Петербург) на вторичном рынке с указанными характеристиками (дом 1880 года постройки, 5 собственников, требуется ремонт), учтём ключевые факторы на основе данных из поисковых результатов:

Ключевые корректировки стоимости:
Старый фонд (1880 год постройки):
Дома исторической застройки часто имеют износ конструкций, устаревшие коммуникации и ограничения в перепланировке. Это снижает цену на 15–25% по сравнению с типовыми советскими или современными домами 15.

Пример: Вторичка в исторической части Васильевского острова сильно варьируется из-за различий в состоянии — от элитных вариантов до аварийных 1.

Необходимость ремонта:
Квартиры без отделки или в аварийном состоянии дешевле на 20–30%. Для объекта площадью 96 м² затраты на капитальный ремонт составят ~3–5 млн руб., что отражается в цене 16.

5 собственников:
Множественность владельцев усложняет сделку (риск отказа кого-либо из них, длительное согласование). Это добавляет юридические риски и снижает цену на 5–10% 6.

Расчёт стоимости:
Базовая цена для 96 м² на Васильевском острове:

Средняя цена «трешки» в районе: 14.8 млн руб. (данные на 2024–2025 гг.) 5.

Цена за м²: 128 тыс. руб. (среднее для вторичного рынка) 5.

Исходная стоимость:
96м²×128тыс. руб./м²=12.3млн руб.
96м²×128тыс. руб./м²=12.3млн руб..

Применение корректировок:

Старый фонд:
−20%
−20% → 12.3млн×0.8=9.84млн руб.
12.3млн×0.8=9.84млн руб..

Ремонт:
−25%
−25% → 9.84млн×0.75=7.38млн руб.
9.84млн×0.75=7.38млн руб..

5 собственников:
−7%
−7% → 7.38млн×0.93≈6.86млн руб.
7.38млн×0.93≈6.86млн руб..

Итоговая стоимость:
6.8–7.5 млн руб. (с учётом всех факторов).

Важные уточнения:
Рыночные аналоги: В 1 упоминаются «комнаты в коммуналках» и «старый фонд» как самые доступные варианты, что соответствует расчёту.

Юридические риски: Проверка чистоты сделки обязательна — потребуйте выписку из ЕГРН, отсутствие обременений и согласие всех собственников .

Диапазон цен: На Васильевском острове даже в старом фонде цены могут достигать 10–12 млн руб. для хорошо сохранившихся объектов, но указанные проблемы смещают стоимость в нижний сегмент.

Другая с ней согласна

Спойлер

Уточни расчет с учетом того, что квартира продается на вторичном рынке, находится в доме 1880 года постройки, у квартиры 5 собственников и требует ремонта
Спасибо за уточнения! Теперь рассчитаем более точную среднюю стоимость квартиры площадью 96 кв.м на Васильевском острове в Санкт-Петербурге, учитывая, что:

Квартира продается на вторичном рынке,

Дом построен в 1880 году (старый фонд),

В квартире 5 собственников,

Требуется ремонт.

Влияние факторов на стоимость квартиры
1. Старый фонд (дом 1880 года)
Дома такого возраста относятся к старому фонду, что обычно снижает стоимость по сравнению с новостройками и домами советской постройки. Средняя цена за квадратный метр в старом фонде на Васильевском острове в 2025 году, как правило, ниже средней по району.

2. Наличие 5 собственников
Большое количество собственников усложняет сделку и снижает привлекательность квартиры для покупателей, что обычно ведет к снижению цены на 5-10%.

3. Требуется ремонт
Квартира, требующая ремонта, обычно продается со скидкой от 10% до 25% в зависимости от объема и стоимости ремонта.

Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке старого фонда на Васильевском острове
По данным рынка недвижимости Санкт-Петербурга на 2025 год:

Средняя цена за кв.м в старом фонде на Васильевском острове — около 100 000 - 120 000 рублей за кв.м.

Для квартир с ремонтом цена может быть ближе к верхней границе, без ремонта — ближе к нижней.

Расчет стоимости квартиры
Базовая стоимость без скидок:
96 кв.м × 110 000 руб./кв.м (среднее значение) = 10 560 000 рублей

Учет скидки за 5 собственников (примерно 7%):
10 560 000 × 0.93 = 9 820 800 рублей

Учет скидки за ремонт (примерно 20%):
9 820 800 × 0.80 = 7 856 640 рублей

Итоговая ориентировочная стоимость квартиры
Около 7,8 млн рублей с учетом всех факторов.

[Советник]

Принесёте эту распечатку с размышлениями и выводами ИИ в суд - в качестве обоснования исковых требований, либо в качестве возражений на экспертное заключение.

Можно также использовать эту информацию от ИИ в соответствующем разделе отчета об оценке рыночной стоимости.
Еще лучше будет направить такой отчет на проверку в СРО оценщиков.

[Трампампам]

обиделся...

Но снижение стоимости до 15 миллионов как бы намекает, что 17млн это объективно неадекватная оценка

[Советник]

Трампампам, коммуналки в качестве аналогов - опускайтесь ниже (с)

[Тигренок]

Трампампам, да как быы, от места ещё много зависит
Сколько лет дому и тд

У нас вон на районе есть дома и за линией вполне одинаковые, не элитные, но на районе на 20 лет моложе
И все плюс пару миллионов, о объективно да они лучше

[Трампампам]

а 3 враждующих собственника это прям подарок судьбы, ага-ага...

[Тигренок]

Трампампам, тоже спорно
То что они друг от друга морозятся, не значит, что они не хотят квартиру спихнуть поскорее

А вот убитость квартиры скорее в минус и тянет
Многие хотят въехать хоть во что-то приличное

[Трампампам]

Тигренок, знаешь, среди собственников часто бывает такое, что кто-то упрется и скажет "мне оценщик насчитал 17 190 000, так что дешевле 17млн не продаем, я не тороплюсь, мне нужна моя треть - мои 5,7 миллиона."
И будет висеть годами...
Тем более, я так понимаю, в ней никто не живет, квартирный вопрос остро не стоит.

[Советник]

Для данного кейса мало достоверных вводных данных.

Когда предложение цены начинает активно снижаться, это является признаком того, что собственника устраивает больше ликвидационная стоимость, чем рыночная.

Иными словами, сокращается нормальный средний срок рыночной экспозиции - типичный период времени, в течение которого объект оценки находится на рынке пока не будет заключена сделка купли-продажи.

Совпадение цены первоначального предложения питерской квартиры с нашим усредненным расчетом свидетельствует о схожем подходе к определению средней рыночной цены Объекта оценки - около 17М рублей.
Следовательно, перед выставлением квартиры на продажу проводились консультации с представителями профессионального оценочного сообщества, которыми применялись установленные действующим законодательством об оценочной деятельности нормативные документы - 135-ФЗ, ФСО.

Естественно, каждый объект уникален по своей сути, поэтому на результат оценки рыночной стоимости оказывают влияние многие ценообразующие факторы (то, что непосредственно влияет на стоимость) - местоположение, состояние, обременения, расстояния до центров притяжения в крупных населенных пунктах, соотношение площади жилых комнат к площади подсобных помещений, этаж расположения, видовые характеристики, наличие ограждения придомовой территории, наличие и количество балконов, конструкция санузла и их количество, материал несущих стен и перекрытий, близость к метро, транспортная доступность.

Таких факторов может быть достаточное количество, для учета их влияния на стоимость Объекта оценки.

Все это устанавливается в процессе полноценной оценки рыночной стоимости - с осмотром и обследованием Объекта оценки, при анализе документов и юридических фактов.

[Советник]

Полагаться на ответ искусственного интеллекта по формальному запросу о рыночной стоимости, учитывая начальную стадию развития таковых инструментов - не благоразумно.

[Beck]

в данном случае полагаться на виртуальную оценку - ошибка по умолчанию, надо смотреть фактическое состояние коммуникаций дома, в Красноярске просто нет такой практики, вы тут обои про сферического коня в вакууме