Обсуждение недвижимости

[benzin]

enisey1000, сиан и яндекс-недвижимость)

[ЛифоБелка]

Советник,
Приветствую уважаемый подскажи пожалуйста почему уменьшилась кадастровая стоимость земельных участков в городе?)
Догадываюсь но хочется подтвердить свою гипотезу

[lucky]

[Советник]

ЛифоБелка, в целом кадастровая стоимость выросла Могла по отдельным кадастровым кварталам уменьшиться.

Вкратце КС рассчитывается по рыночным данным в крупных городах Собирается информация по предложениям продаж недвижимости из интернет С разных сайтов включая авито циан Для подстраховки Росреестр предоставляет данные по зарегистрированным сделкам это сотни тысяч записей о стоимости.

Собираются ценообразующие факторы Для крупных городов это оснащенность инженерными коммуникациями Это расстояния до поликлиник школ детских садов центров притяжения расстояния до водоемов также.

Росреестр присылает перечень объектов оценки В данном случае это земельные участки на государственном кадастровом учете.

Вся эта информация загружается в федеральный программный продукт которым анализируется зависимости рыночных цен предложений от ценообразующих факторов Поначалу на экране облако точек без выраженных зависимостей Государственный кадастровый оценщик убирает из базы данных лишнее информация пока зависимости не проявляются Как например ближе к водоему школе поликлинике остановке дороже Дальше от центра дешевле.

Когда на экране вырисовывается красивый график программа его пропускает то есть иные словами когда многофакторная математическая модель отвечает требованиям статистически значимости Тогда можно производить расчеты кадастровой стоимости КС по объектам оценки.

Расчеты КС делаются многократно сотни раз пересчитываются Государственный кадастровый оценщик анализирует их на соответствие среднерыночных цен также на сравнение предыдущей кадастровой оценки.

Если получается резкий рост кадастровой стоимости то из базы убираются дорогие рыночные цены И все снова модель перестраивается КС пересчитывается.
Если получается резкое падение из базы убираются дешевые объекты и все снова модель перестраивается КС пересчитывается.

Почему могла понизиться КС в определенном месте в каком то кадастровом квартале? Понизились цены предложений продажи недвижимости в этом месте расположения Понизились так что государственный кадастровый оценщик не смог натянуть КС вверх никакими манипуляциями И на отдельную местность просто забили болт Иначе КС пошла бы плясать резко по всему например административному району Что не надо.

Что еще надо знать При кадастровой оценке земельных участков используются предложения продаж также домовладений Просто из них вычитается доля объекта капитального строительства ОКС таким образом рыночная стоимость земли как бы очищается от строений на ней.

Возможно цены предложений продажи понизились из за опасений собственников что туда доползет городская КРТ изъятие для государственных нужд Возможно привлекательность местоположения понизилась из за высотной застройки вокруг В связи с тем что район стал перегружен транспортом как например Елена Стасова улица Высотная Калинина.

[ЛифоБелка]

Очень интересно! Спасибо!

[домашний тапок]

я когда искал квартиру мониторил авито, циан, домклик (такая последовательность ).
Находились эксклюзивные варианты на каждом из сайтов. + порой цены на один объект на разных площадках были разные.

Вспомнилась фишка местных риэлторов - это объект моих друзей, знакомых. На крайний случай продаю квартиру, которую же и помогла несколько лет назад купить.

[Советник]

Интересный факт выявился по коттеджному массиву Центральный район Красноярска.
При оценке кадастровой стоимости ОКС то есть зданий сооружений резко выросла кадастровая стоимость там коттеджей.

Она и так резко везде выросла потому что кадастровую оценку ОКС проводили в 2011 году последнюю.
Но коттеджи в том месте получились дорогими по кадастровой стоимости относительно прочих.

Как это получилось почему? Собственники кто продавал свои дома там завысили цены в объявлениях Объявления загрузили в базу учли скидку на торг по аналитическим справочным данным И все равно программа посчитала КС высокой Выше чем эти коттеджи там реально продаются.

Так кадастровая стоимость рассчиталась выше рыночной Из за жадности продавцов Они на ровное место подняли себе налоги на ОКС.

[romansan]

Вспомнилась фишка местных риэлторов - это объект моих друзей, знакомых. На крайний случай продаю квартиру, которую же и помогла несколько лет назад купить

удивишься. У меня такая же тема. Сумка с ключами. И знакомые и клиенты которые ранее покупали

[lucky]

Так кадастровая стоимость рассчиталась выше рыночной Из за жадности продавцов Они на ровное место подняли себе налоги на ОКС

Да посрать на налог. В случае выкупа сумма будет выше.

[Советник]

lucky, в этой местности продажи редки случайны.

Для там живет кто налог несущественно.

Я разобрал кейс чтобы понимание такое Кадастровая стоимость зависит теперь сегодня от рыночной.

Это для понимания почему так а не как иначе не ка раньше было.

Прикольное интересное момент был ситуация Проехали представители государственное учереждение кадастровой оценке в Москву на семинар.

Там бонзы по приколу из Москвы задают пейзанам вопрос с провокация такая вопроc: а кадастровая стоимость это рыночная стоимость или нет?

[Иван Н]

М-р Советник, как ты считаешь: это правильное, актуальное и своевременное решение?

[Советник]

Иван Н, это правильное, актуальное и своевременное решение.

Иван Альбертович если я не ошибаюсь?

Иншаллах!

[Иван Н]

Оффтопик

Иван Альбертович если я не ошибаюсь?

Не ошибаешься.
Но мы же вроде не знакомы лично?
Или?

[enisey1000]

возможно невролог с ним знаком

[ser1968]

Про кадастровую стоимость вообще интересно. Есть у нас в семье домик с участком в центре, под снос. Кадастровая стоимость нашего участка за 5,5 соток 815 тыр. В то же время посмотрел соседние, такие же, 6,3 сотки 5,5 лямов, 3,2 -2,1 ляма, 5,4 - 3,5 ляма. Как так? Почему их переоценили а мой нет?

[ОхохА]

ser1968, возможно , они судились. И доказали стоимость.

[Тигренок]

Советник, У меня уже энный год кадастровая стоимость моей хрущевки 1 095 000, и рыночная стоимость на нее никак не влияет, хотя квартиры вокруг продаются
И налог косарь, что не может не радовать

[Советник]

https://cko-krsk.ru/otchety-ob-itogah-gko/

Здесь отчеты их теоретически можно скачать посмотреть как рассчитывали что сколько стоит.

Файлы большие бывают частые проблемы скачать.

[Советник]

Но мы же вроде не знакомы лично?

Вряд ли знакомы даже шапочно Меня тут с кем то путают часто бывает.

Хотя правило трех рукопожатия никто не отменял )

[domovoj]

Архитектурные творения получились хуже, чем были запланированы

https://www.yaplakal.com/forum3/topic2830122.html

и у этих людей был диплом архитекторов