Обсуждение недвижимости

[ОхохА]

Вчера апарты подружкины отказалась принимать

ты о каком городе пишешь?

В Москве я.
Очень нравится климат. Прямо моё.

[ОхохА]

ОхохА,

Это зависит не от приемщика, а от застройщика. Если застройщик (!) готов исправлять- то тут же и оконщики на замену стеклопакетов, и по дверям слесарь наготове, и штукатурку даст для выравнивания стен. А тут застройщику пофиг. Как его заставишь? Никак. В суд идти ? Это сколько времени принятую квартиру не ремонтировать, оплатить услуги экспертиз и потом не факт, что что-то получишь - денег на счете у застройщика уже не будет.

Есть конторы, которые живут с "натягивания" застройщиков. Они и в судебными процессами занимаются за процент.

ИМХО.

Смотри, если чистовая, то может и да, за процент, пусть занимаются. И сами экспертизы свои оплачивают.
Но! Если черновая , то смысл терять год под смутное в итоге получение компенсации в 3%? Если можно за 1,5 мес сделать ремонт и сдать в аренду, даже 50 тыс *12 ( а будет 11 + задаток=12 платежей) = 600 тысяч. А 3% от 11,7 это 350, из которых еще 30% отдашь юристам.
И получить реальные деньги от застройщика - та еще лотерея.

[Кхалиси]

Это сколько времени принятую квартиру не ремонтировать, оплатить услуги экспертиз и потом не факт, чт

приняла квартиру. После приемки экспертиза, иск и начала делать ремонт. Застройщик в досудебном ее хотел исправлять (один из топовых в Красноярске) выплату получила когда уже жила во всю в квартире

[ОхохА]

Кхалиси, сейчас 3%. Законы новые.
Смысла лично я не вижу.

[Тигренок]

Ункл, я уже дошла до той стадии дзен, когда я у вас попредседательствую чисто формально, но если хотите большего ипитесь сами как хотите

[Ункл]

ОхохА,

ну так то в любом доме есть всего несколько активных граждан, готовых реально что-то тащить на себе. Остальные: указывать
Я этим новеньким " а кто у нас в доме председатель и члены совета дома? Надо сделать это и вот это" так и отвечаю : берите и делайте , никто не мешает

На их дальнейшие возмущения предлагаю стать и председателем и членом, если им именно сей пункт мешает
И знаешь- как то махом сливаются инициаторы ценных указаний.

В новом доме ЖК, о котором выше речь, охрененные, нмв, председатель и совет - кучу важнейших вопросов решили, которые предыдущие 4 дома решить не смогли. И продолжают решать. Но находятся люди, которые думают, что председатель и советы обязаны удовлетворять их личные хотелки. Из последнего:
Несколько владельцев велосипедов, получив штрафы за парковку своего инвентаря в коридорах (на ОСС решили, что небольшие колясочные только для колясок), додумались до того, что в подземном паркинге много свободного места, а потому там обязаны устроить им хранение велосипедов: обеспечить доступ, который формально есть только у владельцев м/м, а у остальных только для разгрузки, что регулируется охраной, оборудовать само хранение и т.д. Далее суть диалога по этому поводу.
Совет: -Делайте проект, выносите на общее собрание собственников машиномест (т.к. за паркинг платят именно они по отдельным квитанциям). Но вероятность успеха небольшая, т.к. владельцам м/м нахрен не нужны ваши велосипеды. В лучшем случае будет решение, при котором те, кто оставляет велики, будете платить арендную плату ха пользование подземки. Вы может и сейчас в складчину арендовать м/м и там оборудовать хранение велосипедов, которое не нарушает действующих норм (там разрешено сооружать шкафы для хранения на м/м).
Велосипедисты: Нет, это вы (совет) обязаны делать, от нас идея, от вас все остальное. И мы не будем платить, т.к. подземка это общее имущество, ну и что, что мы за него не платим коммуналку!
Совет: Ок, давайте вынесем на ОСС самую идею организации хранения великов в паркинге и оплаты соответствующего проектирования. Если она наберет нужно количество голосов, то запускаем разработку проекта, за реализацию которого будем отдельно голосовать. Если не набирает, то вы идете нах..й.
Велосипедисты: Нет! И ко-ко-ко...
На том тема заглохла, но периодически всплывает. И подобное бывает с разными хотелками узкой группы людей, и как под копирку: я - хочу! вы - обязаны.

Смотри, если чистовая, то может и да, за процент, пусть занимаются. И сами экспертизы свои оплачивают.
Но! Если черновая , то смысл терять год под смутное в итоге получение компенсации в 3%? Если можно за 1,5 мес сделать ремонт и сдать в аренду, даже 50 тыс *12 ( а будет 11 + задаток=12 платежей) = 600 тысяч. А 3% от 11,7 это 350, из которых еще 30% отдашь юристам.

В описанной тобой схеме есть смысл.

И получить реальные деньги от застройщика - та еще лотерея.

При правильной организации процесса специалистами деньги с застройщика (если опираться на опыт моего окружения) получаются достаточно эффективно. При этом, начиная с некоторого момента данного процесса, можно даже начинать ремонт и заселение. Кстати, 350К даже с вычетом интереса "выбивальщиков" для черновой отделки вполне нормальная сумма. Хотя у меня есть сомнения в том, что нынешние 3% имеют отношения к черновухе - я в этом направлении не углублялся в нюансы, т.к. для меня они не актуальны.
Но, нмв, косяки по черновой отделке могут быть весьма серьезными с точки зрения сложности их устранения и возможных последствий. Например, промерзание ограждающих конструкций. Если нанятые отделочники тупо заштукатурят (а по дефолту они вряд ли будут разбираться есть там промерзание или нет - для них лишние движения, как правило, потерянное время и деньги, которые бы они могли заработать, закончив текущий объект и перейдя на новый), что проблему может не решить, а наоборот усугубить ее с точки зрения дальнейшего устранения.
Но тут каждый сам решает, исходя из своих приоритетов, и несет ответственность за принятые решения.

ИМХО.

[Парфен Рогожин]

Хотя у меня есть сомнения в том, что нынешние 3% имеют отношения к черновухе

имеет. в законе вообще нет понятия "черновая", "предчистовая" и т.д. есть отделка по проекту или согласно условиям договора.

Например, промерзание ограждающих конструкций.

внешние стены относятся к общедомову имуществу. потому в данном случае только фактическое устранение недостатков. (можно, конечно, привязать погибшую внутреннюю отделку по этой причине). но именно причину устраняют обычно фактически.

[Парфен Рогожин]

А 3% от 11,7 это 350

чтобы насчитать такую сумму в квартире с черновой/предчистовой отделкой, надо признать негодными окна и входную дверь. вопросов в межкомнатным стенам обычно не возникает.1. потому как есть проекты, где эти стены только обозначены (дольщик сам их возводит после приема площадей). 2. действительно люди стараются сделать ремонт.

[Парфен Рогожин]

И ещё. с 2023 года действует постановление (2380), обязывающее дольщика перед подачей иска, обратиться к застройщику с требованием фактического устранения. с 2024 действует мараторий (326) на выплату (уменьшение цены договора) именно суммы стройнедостатков. Продлят ли мараторий на 2026 год, неизвестно. В октябре т.г. кассация оставила в силе решение Свердловского суда, отказавшего в выплате стройнедостатков.

Речь идёт о квартирах, принятых в 2024 году и обратившихся в суд в 2025 году.

[Ункл]

Парфен Рогожин,

имеет. в законе вообще нет понятия "черновая", "предчистовая" и т.д.

Ага, только есть понятие "отделочных работ", и в данном контексте "черновая" (о предчистовой в моем исходном сообщении, на которое ты ответил процитированным, речи не шло) это, обычно, отсутствие соответствующей внутрянки. Минимальные требования к результату производства отделочных работ, при невыполнении которых (требований) отсуживаются денежные средства, сформулированы нынче для того, что называется чистовой и предчистовой: (оштукатуренные, облицованные, оклеенные стены, напольные покрытия и т.д.).

есть отделка по проекту или согласно условиям договора.

Или при новых реалиях по "стандарту застройщика".

внешние стены относятся к общедомову имуществу. потому в данном случае только фактическое устранение недостатков.

Видимо, не все об этом знают, потому что соседи по одному из ЖК получили компенсацию в денежном выражении главным образом за продувание внешних стен. Естественно: перед этим они пытались устранить недостатки силами застройщика, но тот сделал на отвали.
А я правильно понимаю: раз "внешние стены относятся к общедомову имуществу", то их внутренняя часть (до оштукатуривания) тоже относится к общедомовому имуществу? Т.е. если мы имеем довольно классический пирог: вент-фасад с утеплителем, пеноблоки, то внутренняя (квартирная) часть пеноблоков, согласно сформулированной выше концепции, это общедомовое имущество, со всеми вытекающими последствиями?
А если, например, продувает стык межквартирной/межкомнатной перегородки и фрагмента внешней стены (из пеноблоков)?

чтобы насчитать такую сумму в квартире с черновой/предчистовой отделкой, надо признать негодными окна и входную дверь. вопросов в межкомнатным стенам обычно не возникает.

Раз уж речь о сумме (номинале), а не % от стоимости квартиры, то в ЖК бизнес-класса (даже не премиум) в Москве (до введения моратория) за замену только одного стеклопакета (окна в пол) на высоте около 50-го этажа с кучей окалин с привлечение пром.альпинистов насчитали... у меня за давностью данного события и возрастными сокращениями емкости долговременной памяти конкретика подзабылась, но сумма была в несколько сотен тысяч. Менять в итоге не стали, но компенсация позволила смириться с выявленными недостатками.

1. потому как есть проекты, где эти стены только обозначены (дольщик сам их возводит после приема площадей).

Да, но это в черновой, а ты через / еще и предчистовую упоминаешь. Там, обычно, ведь не только двери, но и инженерка вся прокинута, и стены оштукатурены, зашпатлеваны - там профессиональный приемщик косяков насобирать может кучу.

И ещё. с 2023 года действует постановление (2380), обязывающее дольщика перед подачей иска, обратиться к застройщику с требованием фактического устранения.

Так обычно и делают, но, частенько, застройщик устраняет на отвали.

с 2024 действует мараторий (326) на выплату (уменьшение цены договора) именно суммы стройнедостатков.

Мораторий не запрещает подать в суд после окончания его действия.

ИМХО.

[Парфен Рогожин]

Или при новых реалиях по "стандарту застройщика".

с этим сейчас очень сложно. стандарт д.б. зарегистрирован в федеральном фонде, чтобы его зарегистрировать нужна экспертиза (примерно 2 млн.р). но стандарт не должен противоречить уже установленным в законе мин. требованиям. в общем, больше вопросов, чем ответов. на данный момент стандарт пытается сделать см-ситию

Видимо, не все об этом знают

возможно.

А я правильно понимаю: раз "внешние стены относятся к общедомову имуществу", то их внутренняя часть (до оштукатуривания) тоже относится к общедомовому имуществу

Нет. Продувание происходит через швы (панельки). А они как раз есть в том числе общедомовое имущество. Если кирпич, то продувание в основном через окна, это имущество собственника, так же как и внутренние стены квартиры.

Раз уж речь о сумме (номинале), а не % от стоимости квартиры, то в ЖК бизнес-класса (даже не премиум) в Москве (до введения моратория) за замену только одного стеклопакета (окна в пол) на высоте около 50-го этажа с кучей окалин с привлечение пром.альпинистов насчитали... у меня за давностью данного события и возрастными сокращениями емкости долговременной памяти конкретика подзабылась, но сумма была в несколько сотен тысяч. Менять в итоге не стали, но компенсация позволила смириться с выявленными недостатками.

При расчете смет сейчас (примерно с 2022г) на устранение применяются так называемы ФЕР (федеральные единичные расценки), ранее применялись ТЕР (территориальные, т.е. местные ). Ты не указал о каком времени идет речь.

Да, но это в черновой, а ты через / еще и предчистовую упоминаешь. Там, обычно, ведь не только двери, но и инженерка вся прокинута, и стены оштукатурены, зашпатлеваны - там профессиональный приемщик косяков насобирать может кучу.

Еще раз, "черновая", предчистовая" - понятия, существующие только в обиходе. По проекту м.б. кафель в с/у, но отсутствие стяжки на полу в других комнатах. К инженерке обычно вопросов не возникает (другое дело, в процессе эксплуатации). Мнение "профессиональных приемщиков" обычно забивается в жопу. Либо назначается судебная экспертиза, либо стороны договариваются на приемлемых условиях. В моей практике очень приблизительно разница сумм "приемщиков" и итоговой 50-60%.

Мораторий не запрещает подать в суд после окончания его действия.

мараторий и сейчас не запрещает обращаться за судебной защитой (суть конституционное право лиц). более того, настоящая практика взыскивает стоимость досудебной экспертизы, моральный вред, юр. услуги, но отказывает в стройнедостатках. для объективности стоит сказать, что сейчас в кассации около 20 таких дел. и как в итоге повернется мнение инстанции, еще неизвестно.

[Ункл]

Парфен Рогожин,

с этим сейчас очень сложно.

Я по Москве сужу - у тамошних крупняков с этим, видимо, сложностей не возникает.

Нет. Продувание происходит через швы (панельки). А они как раз есть в том числе общедомовое имущество. Если кирпич, то продувание в основном через окна, это имущество собственника, так же как и внутренние стены квартиры.

Я же конкретный "пирог" расписал: не панельки / кирпичи, а вентфасады+пенобетонные блоки. Там, где швы между блоками хреновые зимой прям ощутимо может "фонить" - просто руку прикладываешь и чувствуешь без всякого тепловизора. В одном из наших домов это решалось расшивкой швов на небольшую глубину и последующим пропениванием. Застройщик это устранял на отвали, а потому те, кому было не лень заморачиваться, отсудили у него компенсацию. Я сам пропенивал, а потом штукатурил - проблема ушла. Речь о внутренних поверхностях внешних стен. Получается, что я ковырял и запенивал общедомовое имущество?

Ты не указал о каком времени идет речь.

С окном история в 2022-м была.

Еще раз, "черновая", предчистовая" - понятия, существующие только в обиходе.

Да, но ты же сам использовал эти понятия, что-то под ними подразумевая? Я до твоего поста не упоминал "предчистовую", а говорил лишь о "черновой".

К инженерке обычно вопросов не возникает (другое дело, в процессе эксплуатации).

Ага, когда при приемке включают в МОП-щитке отопление в квартире, и тройник в стяжке начинает течь... Бывало и такое. При чем текло наружу - по плите перекрытия, через щели в пенобетонных блоках и вентфасад. А уж сколько косяков с разводкой воды бывает, вплоть до ни к чему не подключенных выводов на водорозетки.

Мнение "профессиональных приемщиков" обычно забивается в жопу.

Не знаю, как в Красноярске, но в Москве на этом, обычно, хорошо нагревались по результатам приемки НОСТРОЙ/НОПРИЗ-экспертами. Термин "потребительский экстремизм", который указывался, как одна из причин новых "правил" для защиты застройщиков, не на пустом месте возник.

мараторий и сейчас не запрещает обращаться за судебной защитой (суть конституционное право лиц). более того, настоящая практика взыскивает стоимость досудебной экспертизы, моральный вред, юр. услуги, но отказывает в стройнедостатках. для объективности стоит сказать, что сейчас в кассации около 20 таких дел.

Я конкретно про обращение по стройнедостаткам, т.к. в именно о них ты и говорил при изначальном упоминании моратория.

ИМХО.

[Парфен Рогожин]

Я по Москве сужу - у тамошних крупняков с этим, видимо, сложностей не возникает.

Да. Пик, Самолет могут себе позволить.

Я же конкретный "пирог" расписал: не панельки / кирпичи, а вентфасады+пенобетонные блоки. Там, где швы между блоками хреновые зимой прям ощутимо может "фонить" - просто руку прикладываешь и чувствуешь без всякого тепловизора. В одном из наших домов это решалось расшивкой швов на небольшую глубину и последующим пропениванием. Застройщик это устранял на отвали, а потому те, кому было не лень заморачиваться, отсудили у него компенсацию. Я сам пропенивал, а потом штукатурил - проблема ушла. Речь о внутренних поверхностях внешних стен. Получается, что я ковырял и запенивал общедомовое имущество?

с пеноблоками не сталкивались (славаБогу). Если речь о наружних стенах, которые ты героически ремонтировал, то, да, общедомовое. Ты прям сам на веревках висел?

Не знаю, как в Красноярске, но в Москве на этом, обычно, хорошо нагревались по результатам приемки НОСТРОЙ/НОПРИЗ-экспертами. Термин "потребительский экстремизм", который указывался, как одна из причин новых "правил" для защиты застройщиков, не на пустом месте возник.

здесь так же взыскивается оплата услуг досудебной экспертизы. сумма недостатков, это несколько иное.

Я конкретно про обращение по стройнедостаткам, т.к. в именно о них ты и говорил при изначальном упоминании моратория.

и по стройнедостакам никто не запрещает обращаться в суд.

[Ункл]

Парфен Рогожин,

с пеноблоками не сталкивались

В московских новостроях это распространенное решение: монолитный каркас, пеноблоками выкладываются остатки внешних стен, потом вентфасады на любой вкус.

Если речь о наружних стенах, которые ты героически ремонтировал, то, да, общедомовое. Ты прям сам на веревках висел?

В цитате, на которую ты отвечал, было такое уточнение:

Речь о внутренних поверхностях внешних стен.

Мне роста и стремянки хватило, чтобы не использовать метод "висения на веревках". На всякий случай подчеркну, раз уж возникло упоминание про героизм и веревки: речь о внутренней поверхности пеноблочной стены, т.е. той, которая со стороны помещения. И после этого уточню опять: я ковырял, запенивал и штукатурил общедомовое имущество?

здесь так же взыскивается оплата услуг досудебной экспертизы. сумма недостатков, это несколько иное.

Но ведь здесь взыскивается и не только то, что идет после "так же" и что, формируется на основе "мнения профессиональных приемщиков", которое ты почему-то охарактеризовал, как "обычно забивается в жопу".

и по стройнедостакам никто не запрещает обращаться в суд.

И какой результат во время действия моратория?

[Ункл]

Для визуальной демонстрации решения, сформулированного в цитате:

В московских новостроях это распространенное решение: монолитный каркас, пеноблоками выкладываются остатки внешних стен, потом вентфасады на любой вкус.

Вот, как это, например выглядит:

В окошко можно рассмотреть вид такой стены снаружи: фасады из фиброцементных панелей, под ними утеплитель и пр.
В швах кладки, в ее стыках с монолитом, возможны "косячки", в которые зимой прям "сквозит". Именно подобные недоработки я расковыривал и пропенивал. А некоторые соседи после неэффективных попыток устранить их силами застройщика, взыскивали с него денежные средства.

[Парфен Рогожин]

которая со стороны помещения. И после этого уточню опять: я ковырял, запенивал и штукатурил общедомовое имущество?

внутренние стены (в т.ч. окна, двери, отделка, обои и т.д) не общедомовое. т.е твоё.

И какой результат во время действия моратория?

ещё раз. взыскивается стоимость д/с исследования, услуг юриста, моральный вред. отказывают во взыскании суммы стр.недостатков. (обычно это 60-70%) от общей суммы по решению. Т.е. суд признает нарушение права дольщика, но отказывает во взыскании недостатков, ссылаясь на мараторий.

[RedLine]

Ункл, а разве белый куб сейчас не для всех застройщиков требование?

[Ункл]

Парфен Рогожин,

внутренние стены (в т.ч. окна, двери, отделка, обои и т.д) не общедомовое. т.е твоё.

Вся эта ветка про внутренние/внешние была в контексте твоей фразы по поводу косяков связанных с продуванием/промерзанием:

внешние стены относятся к общедомову имуществу. потому в данном случае только фактическое устранение недостатков.

Я правильно понимаю, что в примере, как на картинке выше, учитывая вышеупомянутый контекст и цитату, "только фактическое устранение недостатков" неактуально? Я все-таки понять хочу. Тут как с водкой Невского (водка внутри, а бутылка снаружи): это стена (на картинке выше та, в которую окна установлены), у которой одна сторона - снаружи, а другая внутри. Стороны разные, а "конструктивный элемент" один. Стена-то вроде как внешняя/наружная ("внешние стены относятся к общедомову имуществу"), но у нее есть внутренняя сторона/поверхность (ты на мой вопрос про, что я ковырял ответил: "внутренние стены (в т.ч. окна, двери, отделка, обои и т.д) не общедомовое. т.е твоё"). Вот я и хочу понять, это, по-твоему, все-таки внешняя или внутренняя стена?

ещё раз. взыскивается стоимость д/с исследования, услуг юриста, моральный вред. отказывают во взыскании суммы стр.недостатков. (обычно это 60-70%) от общей суммы по решению. Т.е. суд признает нарушение права дольщика, но отказывает во взыскании недостатков, ссылаясь на мараторий.

Прекрасно. Т.е. получается, что в процитированном ниже в условиях действующего моратория:

и по стройнедостакам никто не запрещает обращаться в суд.

речь идет просто о самой возможности обращения в суд, а не возможности отсудить "суммы стр.недостатков."? Если да, то это вполне очевидная возможность, в суд по многим поводам никто не запрещает обращаться. Я полагал, что мы обсуждаем этот сценарий (обращение в суд, недостатки, мораторий) с точки зрения его эффективности (отказ по "обычно это 60-70%" от суммы), и как следствие целесообразности суда до отмены моратория.


В рамках темы моратория. Один из ДДУшников ЖК, за чатом дольшиков которого я сейчас наблюдаю, в силу основного рода своей деятельности вхож в кабинеты людей, имеющих непосредственное отношение к строительной отрасли Москвы. И вот он с вожделением предвкушает перенос сроков сдачи дома (а там вероятность переноса довольно высока), в котором у него куплено несколько "лотов", потому что:
- уверен, что продления мораторий на 2026 год не будет (дескать, на верхах витает мнение, что эта схема себя исчерпала).
- ожидаемый им выхлоп с отсуживания за просрочку даже по нынешним раскладам для него гораздо выгоднее того, что можно получить за косяки отделки с лимитом в 3%. Хотя и по этому поводу он намерен выжать максимум.
Как оно на самом деле будет - хз. Посмотрим.

ИМХО.

[Euphoria]

с нетерпением жду когда доктор включится в обсуждение

[Парфен Рогожин]

Ункл,

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

Постанвол 491 от 2006 г.
Если на картинке выше квартира, не подъезд, то это имущество собственника. Да, конструктивный элелемент м.б. один, но принадлежность его стен разная. Внешняя стена, в т.ч. швы, вентфасад, мокрый фасад и т.д. есть общее. Так же как и межквартирные стены, в отличие от межкомнатных.

- ожидаемый им выхлоп с отсуживания за просрочку даже по нынешним раскладам для него гораздо выгоднее того, что можно получить за косяки отделки с лимитом в 3%.

да. за просрочку неустойка, по-моему, 3% в день от суммы договора.